【保存版】買わない方がいい土地の10の特徴！いい土地を選ぶコツやチェックリストも紹介

「買わない方がいい土地の特徴は？」
「いい土地の見分け方を知りたい」
「土地選びまず何をしたらいい？」

立地や間取りの条件が良く、大きいお金をかけて買ったマイホームが、土地が原因で快適に過ごせないのは避けたいものです。

この記事では、土地選びで失敗しないよう、家づくりのプロである筆者が以下の内容を解説します。

• 買わない方がいい土地の特徴
• 悪い土地を選ばないコツ
• 土地選びのセルフチェックリスト

ぜひ参考にしていただき、安心安全な土地選びをしていきましょう。

買わない方がいい土地の10の特徴

まずは、買わない方がいい土地の特徴を10個紹介します。土地探しをはじめている人は、ここで紹介する内容に当てはまっていないかチェックしてみてください。

1. 水害があった土地
2. 盛土している土地
3. 抵当権がある土地
4. 近隣トラブルが多い土地
5. 市街化調整区域の土地
6. 形状がいびつな土地
7. 道路に接していない土地
8. 土壌汚染がある土地
9. 擁壁工事を要する土地
10. 住環境が良くない土地

順番に見ていきましょう。

1. 水害があった土地

台風や豪雨で浸水などの被害があった土地は、今後も起こる可能性が高いのでやめた方がいいでしょう。日本は台風や雨が多く、最近は降水量も増えてきています。

過去に水害があり、土地の治水工事をおこなって対策されていない土地は、高確率でまた被害に遭うと予想できます。また、大きな被害がなくても、水はけが良くない土地は浸水やカビの原因になるのでおすすめしません。

2. 盛土している土地

盛土している土地は、地すべりやがけ崩れの危険があります。盛土とは、傾斜のある土地に土砂を埋め立て、平面な地盤を人工的につくることです。

盛土を支える擁壁（ようへき）には高い安全性が求められるので、莫大な費用がかかります。

また、盛土は5年以上経過しないと地盤が安定しないといわれており、場合によっては追加工事をするケースもあります。

地盤より高い場所に建築するため、浸水被害の確率が低いというメリットもありますが、避けた方がいい土地に含まれます。

3. 抵当権がある土地

買おうとしている土地が、今まで他の所有者のものだった場合、抵当権がそのまま残っている可能性があるので注意が必要です。抵当権とは、住宅ローンを組むとき金融機関が購入した土地や建物に設定する権利のことで、返済が滞った場合に回収するための担保の役割があります。

通常、ローン完済時点で抹消手続きをしますが、抵当権をつけたまま土地を売ることは可能なので、ごくまれに前の所有者の抵当権が残ったままトラブルになることもあります。

4. 近隣トラブルが多い土地

近隣トラブルがある土地は、精神的なストレスを抱える原因になるためやめた方がいいです。

• ゴミ捨て場が荒れている
• 騒音・マナーが悪い
• 隣の家が傾いている
• 境界線で揉めている

購入を検討している土地に足を運んだときにこれらの様子が見えたり、不動産屋などから話を聞きクレームの履歴があったりする場所は、なるべく買わないことをおすすめします。

物理的な問題は修繕できますが、人間関係のトラブルは解決が難しいこともあるので、長年住むことを考えると厳しいでしょう。

5. 市街化調整区域の土地

市街化調整区域とは、環境保全を目的に住宅や商業施設などの建築を原則認めていないエリアです。

しかし、人が暮らしていくのに必要なインフラは整備されていない場所が多く、市街化調整区域というだけで住宅ローン審査が通りにくいデメリットがあります。

また、利便性が悪いからと売却を考えても、なかなか購入者が見つからないことも考えられます。

コストを抑えようとして市街化調整区域にしようと考えている方は、再度よく考えましょう。

6. 形状がいびつな土地

いびつな形状は主に以下の土地を指します。

• 三角地
• 旗竿地（はたざおち）
• 傾斜地
• 極端に細長い土地

安く購入できたとしても、家を建てるときに土地を整備するための費用がかかり、最終的に高くつくこともあるでしょう。場合によってはそこまで気にならずに住めることもあるので、実際に現地に行ってよく確認することが大切です。

信頼できる専門家や営業の方に同行してもらうと、プロ目線の的確な判断ができるので相談してみましょう！

7. 道路に接していない土地

道路にどのように面しているかも、土地購入では重要な項目です。法律では、道路に2m以上接していない場合、住宅の建設は禁止されていますが、土地の売却自体は可能なので知らずに購入しないよう注意してください。

また、道路には「私道」と「公道」があります。道路に接しているからと安心していても、私道であれば所有者がいるので通行させてもらえなかったり、水道工事の許可がもらえなかったりとトラブルになりかねません。

さらに、土地が道路より低い「道下物件」も排水や日当たりなどが悪く不動産業界では避けるべき物件の代表です。

8. 土壌汚染がある土地

土壌汚染がある土地は、健康被害を受ける危険性もあるため買ってはいけない土地です。土壌汚染とは、有害物質が土に浸透し汚染されている土地のことを指します。

誤飲や触れただけでも健康に影響があり、子どもがいる家庭はとくに危険です。家庭菜園も不可能でしょう。

ガソリンスタンドや工場が建っていた履歴のある土地は指定されている可能性が高いので、指定されていない場合も不動産屋などに依頼して調査してもらいましょう。

参照：環境省「土壌汚染対策法 | 土壌関係」

9. 擁壁工事を要する土地

擁壁工事は、高低差がある土地の傾斜が崩れないよう安定させるための工事で、各自治体によって土地の高低差や角度に基準が定められており、条件に満たない土地は工事をしなければなりません。

また、擁壁の築年数が経っていたり、破損したりしているとメンテナンスや新設のため、多額の費用がかかることもあります。

購入を検討している土地の周辺に高低差がある際は、擁壁工事の有無を事前に確認しておきましょう。

10. 住環境が良くない土地

毎日暮らしていくうえで、快適に過ごせる環境でない土地は買わない方がいいでしょう。たとえば、日当たりや風通しが悪いなど、基本的なことですが生活していくうえでの細かいストレスは見落としてはいけません。

また、事故物件も気持ちよく住む条件としては避けたい方もいるでしょう。過去の事故歴は紹介する側に告示義務があります。

買わない方がいい土地の判断は難しいので、不安な人は無料で相談できる「すーさんの相談窓口」へぜひお気軽に問い合わせしてみてください。家づくりのプロが、あなたの不安をひとつずつ解消します。

買わない方がいい土地を選ばないための5つのコツ

買わない方がいい土地の特徴を理解していただけたかと思いますが、まだ自分で判断するのが不安な方もいるのではないでしょうか。ここでは、土地選びのコツを5つ紹介するのでぜひ参考にしていただき、失敗を回避していきましょう。

1. 希望する土地の条件を整理する
2. 土地選びの本を数冊読み込む
3. 地域に根ざした不動産屋や工務店に相談する
4. 信頼できる営業担当を見つける
5. 土地の情報を集める

順番に解説します。

1. 希望する土地の条件を整理する

まずは、自分が住みたい土地の条件を書き出し整理してみましょう。

行き当たりばったりで土地を探してしまうと、失敗する可能性が高くなります。とくに低価格の一見魅力的に思える物件を選んでしまい、ふたを開けてみたら買わない方がいい物件だったと後悔が残ります。

予算は重要度が高いのではじめに決めておき、優先順位を明確にしていきましょう。家族全員の希望をまとめて考えてみてください。

2. 土地選びの本を数冊読み込む

自分で土地選びの知識をつけておくと失敗を防ぐことにつながるので、2〜3冊専門書を読むのがおすすめです。

「なぜ良い土地なのか」と深く考えなければいけないところを、一時の感情に流されて後悔することのないよう、あらかじめ土地に関する本をじっくり読んでおきましょう。

3. 地域に根ざした不動産屋や工務店に相談する

地元で長く営業している不動産屋や工務店は、季節の変化や住民の特徴など詳しく情報を得られ、多くの気づきが得られるでしょう。その土地ならではの自治体サービスについて教えてくれ、お得な支援を受けられることもあります。

ネットで情報集めをある程度したら、希望する土地の近くにある不動産屋をリサーチしてみてください。

4. 信頼できる営業担当を見つける

信頼できる営業担当を持つと、土地の内見でプロの目利きをじかに学べます。いい土地はすぐに購入されてしまうので、信頼できる営業マンに希望の条件を詳しく伝えておき、仲を深めておくと、優先的に紹介してくれるでしょう。

なかには、得ることだけを目的とし、買わない方がいい土地を紹介する営業マンもいるので、ある程度自分で判断する知識も大切です。

5. 土地の情報を集める

その土地では過去にどんな災害があったか、自分で調べられる情報は前もって集めておきましょう。ネット上では、以下のサイトからそれぞれ情報が手に入ります。

• 国土地理院国土変遷アーカイブ
• 国土交通省ハザードマップ
• 地盤サポートマップ

なお、土地探しのコツについての詳細は、関連記事「【失敗しない】土地探しのコツ7選！基礎知識や探し方を家づくりのプロ解説」で詳しく解説しています。ぜひチェックしてみてください！

土地選びで役立つセルフチェックリスト

これまで、買わない方がいい土地の特徴や、見分けるコツを紹介してきました。一目で判断しやすいよう、セルフチェックリストを紹介するのでぜひ活用してみてください。

買わない方がいい土地を避けよう！まずはネットでプロに相談するのがおすすめ

土地探しで失敗しないためには、実際に不動産屋に足を運ぶ前にまずは自分で情報を集めたり、ネットでプロに相談したりすることが大切です。

すーさんの相談窓口は、これから土地探しをする初心者におすすめで「何からはじめたらいいかわからない」「条件や予算の決め方がわからない」という状況でも気軽に相談できます。もちろん土地探しをすでにはじめているものの、良い土地か判断できない人からの相談も受け付けています。