【必要ない？】ZEH住宅で後悔する9つの理由！対策や減税制度も解説

「ZEH住宅にして後悔しないか不安」
「太陽光発電システムの設置は必須？」
「メンテナンス費用が高額になりそう…」

ZEH住宅は、一次エネルギー収支をゼロにする高機能住宅です。経済的なメリットに加えて、断熱性の高さから暮らしの快適さを向上させる住宅として注目されています。

しかし、初期費用やシステムの複雑さなどに不安を感じる方は少なくないでしょう。

この記事では、大手ハウスメーカーで15年勤務した経験のある筆者が、ZEH住宅について以下の内容を解説します。

• 概要
• 後悔する理由と対策
• ZEH住宅の魅力
• 活用できる4つの減税制度

ZEHとは？条件と種類を解説

「ZEH（ぜっち）」とは、net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味です。

つまり、家庭で使用するエネルギーと、創るエネルギー（太陽光発電）をバランスして、生活で消費するエネルギーの量を実質的にゼロ以下を目指す家のことです。

2021年10月の第6次エネルギー基本計画において、「2030年度以降の新築住宅ではZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」、「2030年において新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備の設置を目指す」という目標のもと、普及に向けた取り組みが行われています。

ここでは、以下の内容について解説します。

1. ZEHを満たす条件
2. ZEHの種類

それぞれ詳しく解説します。

出典：第6次エネルギー基本計画が閣議決定されました｜経済産業省

1. ZEHを満たす条件

ZEHを満たす条件は以下の表の通りです。

性能	条件
断熱性能	UA値0.4〜0.6
省エネ設備	従来のエネルギー消費量から20%以上削減する
太陽光（創エネ）設備	エネルギーを創る「創エネ」設備（太陽光発電システム）

ZEH住宅には、高い断熱性基準が設けられています。外気温の影響を受けにくい断熱性を確保していることから、夏は涼しく、冬は暖かい生活が可能です。

断熱性能は「UA値」という指標で表され、ZEH基準のUA値は0.4〜0.6で、この数値をクリアする必要があります。

また、省エネ設備を利用することで、消費エネルギーは一般的な住宅に比べて20％以上削減すると設定もされています。エネルギー消費の大きい「空調」「給湯」「照明」「換気」では、基準を満たした機器を利用することも求められているのです。

さらに、太陽光発電などのエネルギーを創る「創エネ」設備も設置する必要があります。

ZEH住宅の詳しい基準については、以下を確認してみてください。

• ZEH強化外皮基準を満たした上で、UA値［W/m2K］が1・2地域（0.40以下）3地域（0.50 相当以下）、4～7地域（0.60以下）であること
• 基準一次エネルギー消費量から20％以上の一次エネルギー消費量削減(再生可能エネルギー等は除く)
• 再生可能エネルギーを導入(容量不問)
• 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から100％の一次エネルギー消費量削減

ＺＥＨの定義（改定版）＜戸建住宅＞

2. ZEHの種類

ZEHの種類には、以下の5つがあります。それぞれ種類で認定条件が異なるので、確認してみてください。

種類	基準	条件
ZEH	エネルギー消費量削減率20%以上	再生可能エネルギー等の導入により、100％以上の一次エネルギー消費量削減を達成
ZEH＋ （ゼッチプラス）	エネルギー消費量削減率25%以上 創エネを含む省エネ率100%以上	再生可能エネルギー導入 以下のうち2つ以上をクリア ①外皮性能強化(0.3～0.5[W/㎡K]) ②高度エネルギーマネジメント（HEMSで冷暖房・給湯を制御） ③電気自動車を活用した自家消費の拡大措置
Nearly ZEH （ニアリーゼッチ）	エネルギー消費量削減率20%以上 創エネを含む省エネ率75%以上100％未満	再生可能エネルギー導入 寒冷地、多雪地域、低日射地域 ※寒冷地や低日射地域など、創エネが十分にできない地域が対象
Nearly ZEH + （ニアリーゼッチプラス）	エネルギー消費量削減率25%以上	再生可能エネルギー導入 以下のうち2つ以上をクリア ①外皮性能強化(0.3～0.5[W/㎡K]) ②高度エネルギーマネジメント（HEMSで冷暖房・給湯を制御） ③電気自動車を活用した自家消費の拡大措置 ※寒冷地や低日射地域など、創エネが十分にできない地域が対象
ZEH Oriented （ゼッチオリエンテッド）	エネルギー消費量削減率は20%以上	都市部の狭小住宅や多雪地域に適用 再生可能エネルギー未導入も可

ZEHの省エネ率は、寒冷地や用途地域によって緩和された基準が設けられており「ZEH Oriented」であれば太陽光発電システムがなくても認定されます。

また「Nearly ZEH」や「Nearly ZEH +」は寒冷地といった日照率が悪い地域が対象です。地域区分については「国土交通省の地域区分表」を参考にしてみてください。

ZEH住宅で後悔する9つの理由と対策

ZEH住宅は、断熱性・省エネ性・エネルギー生産性の高さから、経済的で快適な生活が可能です。しかし、実際にZEH住宅を建てた方からは、以下の点で後悔したという声もあります。

1. 理想の間取りにできなかった
2. 建築コストが高くなった
3. 太陽光発電にメンテナンス費用がかかる
4. 実際の発電量が不十分だった
5. 機械の取り扱いが難しい
6. 光熱費がゼロにはならなかった
7. 耐震性に不安がある
8. エアコンを取り付けすぎた
9. 気密性にもこだわるべきだった

対策とともに一つひとつ見ていきましょう。

1. 理想の間取りにできなかった

たとえば「高い天井は暖かい空気が上に溜まってしまう」「開放的な大きな窓は室温の維持が難しい」などの理由から、理想通りの間取りの実現が難しいケースも。

また、太陽光パネルを設置するため、広い屋根が必要な場合もあります。断熱性や発電システムなどZEHの基準を満たすために、間取りや構造などに一定の制限がかかることを理解しておきましょう。

長く住み続ける家なので、デザインに妥協したくないと感じる方も多いでしょう。そのため、一定の制限がある中で理想の家に近づけるためには、ZEH住宅のプランやデザインが豊富にあるハウスメーカーに設計を依頼することが必要です。

2. 建築コストが高くなった

ZEH住宅は、断熱性や省エネ性の基準を満たす必要があるため建築コストが高くなります。

また、太陽光パネルや蓄電システムなどの高額な設備も必要です。

建築コストを抑えるには、補助金の活用をおすすめします。ZEH住宅を建てる際には、主に以下3つの補助金を利用できる可能性があります。

補助金名	主な要件	補助金額
戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業	ZEH基準を満たした住宅を新築（ZEH+の基準を満たした場合は定額100万円）	定額55万/戸
地域型住宅グリーン化事業	省エネ性・耐久性に優れた木造住宅を地域の関連事業者のグループで建てた場合	上限165万円/戸
こどもみらい住宅支援事業	子育て世帯・夫婦のどちらかが39歳以下の若者夫婦世帯がZEH基準を満たした住宅を新築	100万円/戸

また、ZEH関連の補助金に詳しく建築会社に依頼するのもおすすめです。

新築住宅で活用できる補助金については、関連記事の「【2023年最新】新築住宅の補助金一覧！減税制度や利用する際の注意点を解説」で詳しく解説しているので、ぜひチェックしてみてください。

3. 太陽光発電にメンテナンス費用がかかる

太陽光発電システムは発電効率や安全性を保つことを目的に、改正FIT法（固定価格買取制度）によって定期点検が義務化されています。

事前に長期的なメンテナンス費用のシミュレーションや費用の積み立てなどの準備が必要です。点検及びメンテナンス費用の目安は以下の通りです。

• メンテナンス：1～2万円
• 清掃：3～6万円
• パワーコンディショナーの入替（10～15年置き）：20～30万円

建築時点から、10年後、20年後のメンテナンス費用をシミュレーションして、毎月積み立てる金額を決めておくと安心です。

4. 実際の発電量が不十分だった

太陽光発電の実際の発電量が不十分で後悔することもあります。太陽光発電の発電量は、以下の条件で変わります。

• 屋根の形状・方位・角度
• 太陽光パネルの設置面積
• 太陽光パネル1枚あたりの発電効率
• 日照時間
• パワーコンディショナーの性能

発電量はさまざまな要因で変わりますが、細かな条件をもとに発電シミュレーションをしておくことが大切です。

5. 機械の取り扱いが難しい

太陽光発電システムは、HEMS（ホーム・エネルギー・マネージメント・システム）という機械で消費電力や発電量がモニタリングできます。

家の電気の使用状況が確認できるため節電意識の向上に役立ちます。しかし、HEMSの利用に慣れていないと、どのように活用すれば良いのかわからないという方も少なくありません。

メーカーのショールームに行けば実物を操作できるので、不安は軽減されるはずです。

6. 光熱費がゼロにはならなかった

ZEH住宅のエネルギー収支ゼロとは、まったく光熱費がかからないということではありません。ZEH住宅でいう消費エネルギーの対象は、以下の4つです。

• 冷暖房といった空調設備
• 換気設備
• 給湯設備
• 照明設備

住宅性能と直接関係のない、一般的な家電製品の消費電力は含まれていません。

「ZEH＝電気代ゼロ」と誤解をしないで、電気代削減を目標に他の対策も取るようにしましょう。

7. 耐震性に不安がある

太陽光パネルは1枚15kg程度あるため、住宅の大きさによっては建物にかかる負担が大きくなります。

しかし、屋根の軽量化や耐震性など技術が進歩しているため、過度に心配する必要はありません。

心配な方は、耐震診断や耐震補強に強みのあるハウスメーカーに建築を依頼しましょう。

地震に強いハウスメーカーについては関連記事「【暮らしを守る】地震に強いハウスメーカー10選！選び方や耐震性の高い家の特徴を紹介」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！

8. エアコンを取り付けすぎた

一般の住宅のように各部屋にエアコンを取り付けると、断熱性の高いZEH住宅では過剰な設備になる可能性があります。

ZEH住宅では、各部屋にはエアコンを付けずに、最小限にするのがおすすめです。また、原則家中を一定の温度に保つシステムである全館空調を設置するのもよいでしょう。

9. 気密性にもこだわるべきだった

ZEH住宅の基準は、断熱性・省エネ性・エネルギー生産性の3つです。

ただし、気密性に関する基準がないからといって、性能が著しく劣ることは少ないと考えられます。

心配な方は、高断熱・高気密に強みのあるハウスメーカーを選びましょう。

各ハウスメーカーの特徴について詳しく知りたい方は「すーさんの相談窓口」をご利用ください。

そのほか、ZEH住宅で後悔しがちな理由やその対策もお伝えできます。相談は無料なので、理想の家を実現したい方はお気軽にご連絡ください！

ZEH住宅の4つの魅力

ZEH住宅には、以下のような魅力があります。

1. 光熱費が削減できる
2. 部屋ごとの室温ムラがなくなる
3. 災害時に電力を確保できる
4. 高く売却できる可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

1.光熱費が削減できる

ZEH水準の省エネ住宅にすれば、省エネ性能が高いだけではなく太陽光発電も利用するので、光熱費が削減できます。

実際に、北海道と東京における戸建て住宅の光熱費は以下の表の通りです。

補助金名	北海道（2地域）	東京（6地域）
今の省エネ住宅	34,6000円	239,000円
ZEH水準の省エネ住宅	250,000円	193,000円
太陽光パネル付きの省エネ住宅	160,000円	153,000円

ZEHは導入するのに費用は必要ですが、導入後の光熱費を考慮するとお得になる可能性もあるので、住んでいる地域でも光熱費のシミュレーションをしてみましょう。

出典：年間の光熱費も節約できる！｜国土交通省

2.部屋ごとの室温ムラがなくなる

ZEH住宅は、高断熱性能によって、室温が外気温の影響を受けにくいでしょう。断熱性能が高いので、1年中快適な室温で過ごせます。

1年中快適な室温で過ごしたい方に、ZEH住宅はおすすめです。

3.災害時に電力を確保できる

ZEH住宅には太陽光発電や蓄電池などの設備があるため再生可能エネルギーを作り出せ、災害時に電力を確保できるでしょう。

災害に強い家については関連記事「【安心の住まい】災害に強い家を建てる7つのポイント！土地の見極め方やおすすめ設備も解説」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！

4.高く売却できる可能性がある

BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）とは、省エネの取り組みを評価する指標であり、資産価値が高くなります。

将来売却する予定がある方は、ZEH住宅を建てると高く売れる可能性があるためおすすめです。

ZEH住宅で後悔しないために活用できる4つの減税制度

ZEH住宅は、一般的な住宅に比べて建築費のコストが高くなりがちです。しかし、国は新築住宅の着工や高機能住宅の建築を推し進めるためにさまざまな減税制度を用意しています。

こちらでは、ZEH住宅を建てる際に活用できる4つの減税制度について解説します。

1. 固定資産税の減額措置期間の延長
2. 登録免許税の軽減措置
3. 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
4. 住宅ローン減税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 固定資産税の減額措置期間の延長

以下の2つの基準を満たした住宅は、固定資産税が1/2になる減税措置が通常の3年から5年に延長されます。

• 床面積が50㎡以上280㎡以下
• 長期優良住宅の認定通知書の取得

長期優良住宅の認定基準は、ZEH認定基準とは異なります。

長期優良住宅については、国土交通省の「長期優良住宅認定制度の概要について」をご確認ください。

2. 登録免許税の軽減措置

長期優良住宅と低炭素住宅に認定されている住宅では、不動産登記手続きの際に必要な登録免許税の税率が0.1%に軽減されます。

低炭素住宅の一次エネルギー消費量の削減率は50％と、ZEHの基準よりも低くなっています。

3. 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得費に対する資金援助を受けた場合、相続税が500万円まで非課税になります。さらに以下の条件を満たす質の高い家の場合には、非課税枠が1,000万円まで拡大されるのです。

• 断熱性能等4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
• 耐震等級2以上もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

4. 住宅ローン減税

ZEH住宅では、借入額4,500万円までの枠で住宅ローンの0.7%を所得税から控除できます。控除期間は13年間です。

一般的な住宅では、対象となる借入額の上限は3,000万円までです。

ZEH住宅で後悔しないためにデメリットへの対策をしよう

ZEH住宅は、エネルギー収支がゼロになる点で経済的です。

また、思ったほど発電できなかったと後悔するケースもあります。ZEH住宅を建てる際には、発電シミュレーションや間取りの設計など十分な準備が必要です。

ZEH住宅を建てたいけれど理想通りになるのか不安がある方は「すーさんの相談窓口」をご利用ください。ZEH住宅の注意点や理想を実現できるハウスメーカーの紹介など、不安解消のお手伝いが可能です。

相談は無料なので、ぜひお気軽にご連絡ください！