中古一戸建ての購入でまずすることは？引き渡しまでの流れや購入時に注意すべきことを徹底解説

「中古の家を買うときにまずやることって何だろう？」
「中古の一戸建てを購入する流れを知りたい」
「中古物件を買う前に確認するべきことは？」

マイホームを買うなら、希望する居住エリアで広い家に住みたいですよね。中古物件なら、住みたいところに無理のない資金で購入できます。

しかし、知識がない状態で無数にある物件から希望どおりの家を見つけるのは困難です。条件だけで購入すると、後で不具合や多額の修繕費用が発生するかもしれません。

まずは購入までの全体像を知り、それぞれのステップですることを理解することから始めましょう。

この記事では、中古一戸建ての購入で後悔しないためのポイントを以下の通り解説します。

• 中古一戸建ての購入ですること！引き渡しまでの9つの流れ
• 中古一戸建ての購入前に確認すべき4つのチェックリスト
• 失敗を防ぐ！中古一戸建てを購入するときの3つの注意点

中古一戸建ての購入ですること！引き渡しまでの9つの流れ

中古一戸建ての購入手順は、土地探しから始める注文住宅とは手続きの順番やタイミングが大きく異なります。

すでに建物が完成している状態からスタートするからこそ、全体の手順をあらかじめ正しく理解しておくことが、マイホーム探しで後悔しないための重要なポイントです。

引き渡しまでに購入者がすることを、実務の流れに沿って9つのステップにまとめました。

1. 将来を見据えて希望条件をリストアップする
2. 物件を探し始める前に総予算を決める
3. インターネットや不動産会社を活用して情報を収集する
4. 現地に足を運んで内覧を行う
5. 物件が決まったら不動産会社へ申し込みをする
6. 物件の申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を通す
7. 売買契約を結び手付金を現金で支払う
8. 住宅ローンの本審査を通し正式に契約する
9. 残金の決済を済ませて引き渡しを受ける

中古一戸建ての購入をスムーズに進めるために、それぞれのステップで具体的にすることや押さえるべき重要事項を詳しく見ていきましょう。

1. 将来を見据えて希望条件をリストアップする

中古一戸建てのマイホーム探しを始めるときは、まず自分たちが理想とする暮らしの条件整理からスタートしましょう。

現在の家族構成だけでなく、将来的な子どもの成長や通勤・通学の距離、老後の生活なども見据えて考えることが大切です。具体的には、以下のような要素を中心に希望をリストアップしていきます。

• エリア：駅からの距離、周辺環境、治安など
• 物件タイプ：木造やRC造などの構造、築年数の目安
• 間取り：部屋数、収納の多さ、日当たり
• 価格：購入物件の予算の目安

すべての希望を叶えようとすると予算オーバーになりがちなため、条件に絶対に譲れないことと妥協できる点の優先順位をつけて現実的に絞り込んでいきましょう。

2. 物件を探し始める前に総予算を決める

マイホーム探しを始めるときは、毎月の返済に無理がない金額を設定することが大前提ですが、中古一戸建ての場合は新築と同じ感覚で資金計画を立てると足元をすくわれるリスクがあります。

なぜなら中古住宅は、建物の経年劣化によって金融機関の担保評価が下がりやすく、住宅ローンの融資額や返済期間に厳しい制限がかかるケースが多いからです。

建物が古いと土地の価値だけで融資額を判断されることも少なくありません。

頭金なしのフルローンで購入するのは難しいのが現実だからこそ、物件の価格だけでなく、購入後のリノベーション費用や諸費用までをすべて合算した総予算を必ず物件探しの前に算出しておきましょう。

3. インターネットや不動産会社を活用して情報を収集する

予算が固まったら、まずはインターネットの物件情報を見て、希望エリアの相場感を掴むことから始めましょう。

相場感がわからないまま店舗へ行くと物件の良し悪しを判断できないため、まずはネットと対面の特徴を理解して賢く使い分けるのがおすすめです。

	メリット	デメリット
インターネット	・時間と場所を選ばない利便性 ・膨大な情報量	・未公開の情報に対応できない ・情報にタイムラグがある
不動産会社	・希望に沿った情報が得られる ・情報の鮮度がよい	・複数の店舗に行くのが大変 ・契約を急かされる

ネットで候補を絞り込んでから不動産会社に相談すると、具体的な質問ができるため、より好条件な物件に出会える確率が上がります。

4. 現地に足を運んで内覧を行う

ネットで気になる物件を見つけたら、不動産会社に連絡して実際に現地を内覧しましょう。

写真や間取り図だけではわからない、日当たりや風通し、部屋の実際の広さや周辺の音などは、現地に足を運んで初めて確認できるポイントです。

内覧時は見た目の綺麗さに気を取られがちですが、窓からの景色や水回りの使いやすさ、床の歪みがないかなども冷静にチェックすることが大切です。

また、案内してくれる担当者がこちらの質問に誠実に答えてくれるかどうかで、信頼できる仲介業者かどうかも見極められます。

なお、中古の物件探しがわからない方は、LIFUL HOME’Sの「はじめての家づくりノート」が参考になるはずです。

間取りの実例を見られて、物件探しに役立ちます。無料でもらえるので、必ず申し込んでおきましょう。

5. 物件が決まったら不動産会社へ申し込みをする

購入したい物件が決まったら、売主に対して買付証明書（購入申込書）という書面を提出し、正式に購入の意思を伝えます。

この申し込みは口頭ではなく書面で行い、希望の購入金額や代金の支払い方法などの条件をはっきりと明記して提出するのが鉄則です。

仲介業者によっては、申し込みの際に数万円〜10万円ほどの申込証拠金を求められる場合があります。

これは法的な拘束力はなく、万が一契約に至らなかった場合は全額返金されるものなので、焦らず安心して手続きを進めましょう。

6. 物件の申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を通す

物件の申し込みとほぼ同時に行うのが、金融機関による住宅ローンの事前審査（仮審査）です。

売主に対して「私たちにはこの家を買うだけの資金力があります」という証明をするために、実務では契約前に必ず行います。

事前審査では、主に本人の年収や勤続年数、過去の信用情報（借入や滞納の有無）などがチェックされ、早ければ2〜3日で結果がわかります。

万が一、事前審査が通らなければその後の売買契約には進めません。

スムーズに手続きを進めるためにも、あらかじめ必要書類を準備しておき、可能であれば複数の金融機関に並行して申し込んでおくのがおすすめです。

7. 売買契約を結び手付金を現金で支払う

住宅ローンの事前審査に通過したら、売主と不動産売買契約を結びます。契約前には物件の法的なリスクをまとめた重要事項説明があるため、事前にコピーをもらって目を通しておくと安心です。

売買契約書では、主に以下の重要ポイントが明記されます。

• 土地・建物の面積と売買代金の決定方法
• 隣地との境界線の確定状況
• 違約金などの万が一の際の解約条件

内容に納得して契約を結んだら、売主へ物件価格の5%〜10%が相場となる手付金を現金で支払います。

手付金はローン実行前に支払うため手元の貯蓄から準備しましょう。

なお、万が一ローン審査に落ちた場合に契約を白紙に戻し、手付金を全額返金してもらえるローン特約が盛り込まれているかも必ず確認してください。

8. 住宅ローンの本審査を通し正式に契約する

不動産売買契約が無事に済んだら、速やかに住宅ローンの本審査（正式審査）を申し込みましょう。

中古住宅は契約から引き渡しまでが1〜3ヶ月と短いため、審査の遅れがスケジュール全体の致命傷になりかねません。

本審査では事前審査よりも厳密に本人の支払い能力や物件の担保価値がチェックされ、結果が出るまでには通常2週間〜1ヶ月程度かかります。

特に1月〜3月の引っ越しシーズンは金融機関も繁忙期になり、通常より審査に時間がかかるケースも珍しくありません。引き渡し日に影響が出ないよう、必要書類を揃えて速やかに手続きを進めることが大切です。

9. 残金の決済を済ませて引き渡しを受ける

住宅ローンの本審査を無事に通過したら、いよいよ最終段階である残金決済と引き渡しです。

融資が実行される当日に売主や関係者が一堂に会し、代金の支払いと同時に物件の権利をあなたのものにする手続きを行います。

決済当日は、主に以下の関係者が立ち会います。

同席する司法書士が登記書類の不備がないかを確認し、銀行から融資が実行されたら、残代金や諸費用をすべて支払います。

すべての入金確認が取れ次第、売主からカギを受け取って、すべての中古住宅購入手続きが完了となります。

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中古一戸建ての購入前に確認すべき4つのチェックリスト

中古一戸建ては、新築よりも価格が安く、希望のエリアで選択肢が多いのが大きな魅力です。

しかし、物件のコンディションをしっかりと見極めないと、購入後に高額な修繕費用がかかって後悔することになりかねません。

契約前に必ず確認しておきたい重要なチェックリストは、以下の4つです。

1. 新耐震基準を満たす築年数か
2. 雨漏りや過去の修繕履歴があるか
3. 敷地の道路状況や周辺環境に問題はないか
4. 希望のリノベーションができる構造か

買ってから「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないために、それぞれのポイントを順番に詳しく見ていきましょう。

1. 新耐震基準を満たす築年数か

中古一戸建てを選ぶ上で、1981年6月に改正された新耐震基準を満たしているかは最重要項目です。

新耐震基準の住まいは震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないとされていますが、私のクライアントさんも、価格の安さだけに惹かれて1981年以前の旧耐震基準の物件を買いそうになり、間一髪で踏みとどまった経験があります。

旧耐震基準の物件は、震災時のリスクだけでなく、購入時に以下のような経済的デメリットが重くのしかかるため注意が必要です。

• 住宅ローン控除（減税）が受けられない
• 登録免許税や不動産取得税の優遇措置が対象外になる
• 地震保険の耐震基準割引（10%）が適用されない
• 金融機関によっては住宅ローンの融資自体を断られる

どうしても気に入った物件が旧耐震だった場合は、購入前に専門家の耐震診断を受け、新耐震基準を満たすための補強工事が必要になる点に注意しておきましょう。

2. 雨漏りや過去の修繕履歴があるか

中古一戸建ては、一見するときれいに見えても、建物の内部に雨漏りやシロアリ被害などの重大な欠陥が隠れていることがあります。

これらを購入前に見極めるためには、過去の修繕履歴を見せてもらうだけでなく、プロの建築士などが住宅を点検するホームインスペクション（住宅診断）の活用が極めて有効です。

インスペクションを依頼することで、一般の人の内覧では気づけない以下のポイントを徹底的に調査してもらえます。

• 建物の基礎・外壁のひび割れや雨漏りのサイン
• 床下のシロアリ被害や、屋根裏の雨染みの有無
• 過去の増改築が建築基準法に違反していないか

売主がリフォームや増築を繰り返している物件の中には、法律の基準を超えて建てられた違法建築物が混ざっているケースもあり、最悪の場合は住宅ローンが組めなくなるリスクもあります。

インスペクションの費用は売主側が負担してすでに実施している場合もあるため、まずは過去の修繕履歴と合わせて状況の確認を依頼しましょう。

建物の欠陥を見極めるホームインスペクションの実施や書類チェックは、自分だけで判断するのは難しいものです。

中古物件特有のリスクや不安を感じたら、ぜひ一度「すーさんのLINE相談窓口」へご相談ください。

プロの視点から、あなたに寄り添った最適なマイホーム選びをサポートいたします。

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3. 敷地の道路状況や周辺環境に問題はないか

一戸建てでの暮らしやすさは、建物そのものだけでなく、敷地が面している道路や周辺環境に大きく左右されます。

私のクライアントさんでも、内覧時の印象だけで決めてしまい、いざ引っ越してみたら夜間の抜け道になっていて車の騒音が激しかったり、平日の特定の時間帯だけ近くの工場からにおいが流れてきたりして後悔したケースがあります。

後悔のない選択をするために、周辺環境や道路状況については以下の4ポイントを必ず現地で確認しておきましょう。

• 治安や駅・学校へのアクセス
• 工場・墓地などの嫌悪施設や悪臭・騒音の有無
• 時間帯や曜日による周辺環境の変化
• 救急車などの緊急車両が進入できる道路幅

特に道路の幅や接道状況は、毎日の車の出し入れがスムーズにできるかという利便性だけでなく、万が一の災害時の安全性にも直結します。

不動産会社のスタッフと一緒に、周辺を実際に歩いて歩道の有無や街灯の多さなどもチェックしておくと安心です。

4. 希望のリノベーションができる構造か

中古一戸建てを安く買って、自分好みの間取りにリノベーションしようと考えている方は、その物件でやりたい工事が可能かどうかを必ず確認してください。

一戸建ては建物の構造によって、壁を壊せるかどうかの制限が異なり、間取り変更の自由度がまったく変わってくるからです。

特に、中古一戸建てのリノベーションで壁になりやすいのは以下の4ポイントです。

• 壁を壊してリビングを広くできるか
• キッチンの位置を大幅に移動できるか
• 大きな窓を新しく新設・拡張できるか
• 吹き抜けを作って天井を高くできるか

せっかく購入しても、構造のせいでやりたいリノベーションが実現できなければ本末転倒です。

購入後に後悔しないためにも、内覧の段階でリノベーション会社の担当者や構造に詳しい建築士に同行してもらい、希望の間取り変更が可能かどうかをあらかじめ診断してもらうのが確実です。

失敗を防ぐ！中古一戸建てを購入するときの3つの注意点

中古一戸建ては、新築に比べて価格を抑えつつ理想のマイホームを手に入れられるのが大きな魅力です。

しかしその反面、事前の確認を怠ると、購入した後に思わぬトラブルや想定外の出費に見舞われてしまうリスクも潜んでいます。

せっかくの大きな買い物で後悔しないために、中古一戸建ての購入時に必ず押さえておくべき注意点を3つのパターンに分けて解説します。

1. 物件が売りに出された本当の理由を確認する
2. 購入から入居までに工事期間が必要になるケースがある
3. 購入後に目に見えない部分の欠陥が見つかるリスクがある

予算の組み方から物件選び、そして契約時に至るまで、具体的にどのようなポイントに気をつければトラブルを未然に防げるのか、順に詳しく見ていきましょう。

1. 物件が売りに出された本当の理由を確認する

中古一戸建てを検討する際、その物件がなぜ売りに出されたのかという理由は必ず確認しておきたいポイントです。

売却の理由が転勤や住み替え、家族構成の変化といった前向きなものであれば心配ありませんが、なかには購入後にトラブルに発展しかねない原因が隠れているケースもあります。

特に以下のような理由で売りに出されている物件は、慎重に検討する必要があります。

• 過去の事件・事故・火災
• 騒音やゴミ問題などのご近所トラブル
• 雨漏りや地盤沈下などの建物の欠陥

ただし、雨漏りの履歴やデリケートなご近所トラブルなどは、こちらから質問しないと詳しく教えてもらえないケースもあります。

後から「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、少しでも気になる点があれば、仲介業者のスタッフに「前の住人の方は、なぜ手放されることになったのですか？」と積極的に質問してみましょう。

2. 購入から入居までに工事期間が必要になるケースがある

中古一戸建てを購入してリフォームやリノベーションを行う場合、物件の売買契約が終わってもすぐに入居できるわけではないという点に注意が必要です。

物件が引き渡しされてから実際の工事が始まるため、入居するまでに数ヶ月単位の工事期間が発生します。

そのため、現在の住まいの退去タイミングをいつにするか、あるいは仮住まいが必要になるのかなど、引き渡しから着工、そして完成にいたるまでのスケジュールを慎重に組まなければなりません。

リフォームの規模によって工事期間は変わるため、入居したい時期から逆算し、不動産会社とリフォーム会社の双方と連携して綿密なスケジュールを立てておきましょう。

3. 購入後に目に見えない部分の欠陥が見つかるリスクがある

中古一戸建てでは、入居後に雨漏りや排水管の故障など、引き渡し時には気づかなかった欠陥が見つかるリスクがあります。

このように契約書にない不具合が後から発覚した場合、売り主に修理代などを請求できる権利を法律で契約不適合責任と呼びます。

通常、売り主が不動産会社の場合は最低2年間の保証が法律で義務付けられていますが、中古物件では注意が必要です。

プロから買う場合とは異なり、中古の個人間売買ではいっさい責任を負わないという特約がついているケースも珍しくありません。

万が一のトラブルで泣き寝入りしないためにも、契約を結ぶ前に契約不適合責任の期間や範囲を必ず確認しておきましょう。

中古の一戸建てを買うときは万全の準備をして理想の住まいを叶えよう

中古の一戸建て購入は、予算を抑えながら自分たちの理想の暮らしをカタチにできる素晴らしい選択肢です。

ただし、物件選びからリノベーションの計画、そして契約にいたるまで、あらかじめ全体の流れや注意点としてすることを正しく把握し、万全の準備を進めておくことが失敗を防ぐ最大の鍵となります。

中古の家は物件数が多く、価格や築年数の違いなどで比較検討するには豊富な知識が必要になります。そこで、中古物件のことで悩んだら、ぜひ「すーさんのLINE相談窓口」へご相談ください。