【初めてでも安心】家が欲しいと思ったらまず検討すべき4つのポイント！購入手順やローンの審査基準を解説

「家が欲しいときはまず何から手を付ければ良い？」
「年齢が50歳を超えているので、住宅ローンを組めるのか心配」
「どの程度の年収があれば住宅ローンを組めるのか知りたい」

家が欲しいと考えている方のなかには、購入の手順や住宅ローンの立て方に悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

家を購入する経験は人生に多くあるわけではないため、わからないことが多くても当然です。

この記事では、家の購入について以下の内容を解説します。

• 家が欲しいときにまず検討するポイント
• 【新築・中古別】家が欲しいときの購入手順
• 家が欲しいけどローンが通らない理由
• ローンが組めないときの解決策
• 家が欲しいけど50歳を超えている場合の対処方法

家が欲しいときにまず検討する4つのポイント

家が欲しいときには、ハウスメーカーに相談する前に、まず以下の4つの項目について検討しましょう。

1. 希望条件を整理する
2. 新築か住宅か選ぶ
3. 戸建てかマンションか選ぶ
4. 資金計画を立てる

無理に結論を出そうとせずに、あくまで現在の希望で問題ありません。

1. 希望条件を整理する

住宅の基本的なスペックについて、希望条件を整理しておきましょう。まずは、以下の5項目についての希望を考えてみてください。

• 立地
• 広さ
• 居室の数
• 庭の有無
• 住宅性能（耐震性・断熱性など）

希望の条件は短期的な視点だけでなく、中長期的に考えることが大切です。子どものいる家庭では、数年で必要な住環境の条件は変わってくるためです。

2. 新築か中古か選ぶ

新築と中古では、それぞれに違うメリットがあります。住宅の価格だけでなく、多面的に検討することが大切です。新築を選ぶメリットは主に、以下の5つです。

• 間取りやデザインを決められる
• 最新の設備が整っている
• リフォーム費用や当面の修繕費がかからない
• 税金が優遇される
• 保証期間が長い

新築は住宅の設計に携われるため、より理想の家を実現しやすいといえます。また、耐震性や高断熱などの最新の設備を取り入れられます。

反対に中古を選ぶメリットは、主に以下の3つです。

• 住宅価格が安い
• 立地面での選択肢が多い
• 下見ができる

住宅の価値は年月の経過で下がるため、住宅価格は中古が安くなります。また、新築は建てられる場所が限られますが、中古は住みたいエリアで物件を探すことが可能です。

新築と中古の選び方については関連記事「【見極めよう】新築と中古どっちが得か比較する7つのポイント！おすすめな人の特徴や費用の違いを紹介」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！

3. 戸建てかマンションか選ぶ

マンションは立地が良いケースが多く、好立地の物件は戸建てよりも価格や資産価値が高くなります。

戸建てのメリットは、主に以下の3つです。

• ライフスタイルの自由度が高い
• 住宅が広い
• 税金や管理費がマンションよりも安い

また、マンションに比べて住宅面積が広く、人数が多い家庭では戸建てのほうが暮らしやすいと感じるでしょう。

一方、マンションのメリットは以下の3つです。

• 立地が良い物件が多い
• 生活の利便性が高い
• 住み替えをしやすい

マンションの良さは、立地面や利便性の高さです。「ゴミを24時間いつでも捨てられる」「共同部の管理や掃除を任せられる」など、生活の手間を減らせます。

戸建てとマンションの違いやそれぞれの詳細は、関連記事「【徹底比較】持ち家を買うならマンションと一戸建てどっち？価格・住みやすさ・選び方を解説」で解説しています。ぜひこちらも参考にしてみてください！

4. 資金計画を立てる

住宅の購入費用には、多くの方が住宅ローンを活用します。住宅ローンの活用には、まず借り入れ可能額を把握することが必要です。住宅ローンの借り入れ可能額は、以下の2つのいずれかの方法で算出できます。

• 年収倍率
• 返済負担率

年収倍率とは、借り入れ額が年収の何倍かという点から借り入れ可能額を計算する方法です。一般にローンの審査が通りやすい年収倍率は、5〜7倍といわれています。

返済負担率とは、1年間の返済額が年収に占める割合から借り入れ額を算出する方法です。

ローン審査に通りやすい返済負担率は、30～35％。年収600万円であれば、1年間の返済額の上限は180～210万円です。

【新築・中古別】家が欲しいときの購入手順

家が欲しいけれど、何から始めたら良いかわからないという方は多いのではないでしょうか。

1. 新築住宅の場合

新築住宅の購入までの手順は、以下の8ステップです。

新築の場合は、カタログや住宅展示場の見学などで、ハウスメーカーを選ぶところから始めます。ハウスメーカーの営業担当者が付けば、その後の段取りを丁寧にサポートしてくれるでしょう。

また、LIFULL HOME’Sのカタログを請求すると、家づくりの基本的な事項をまとめた「家づくりノート」がもらえるので、知識がなくて心配という方はぜひ活用してみてください。

2. 中古住宅の場合

中古住宅の購入までのステップは以下のとおりです。

購入したい家が決まれば、申込み、ローン審査と手続きが進みます。ローンの事前審査に通った後に、売買契約を結びます。

住宅の購入の際には、新築と中古いずれも営業担当者との相性が大切です。営業担当者は住宅購入に関するアドバイスや、段取りをサポートしてくれる重要な存在です。

安心して任せられる営業マンを紹介して欲しいという方は「すーさんの相談窓口」からお問い合わせください。

家が欲しいけどローンが通らない4つの理由

「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、各金融機関が住宅ローンの審査を行う際の主な項目は以下の表のとおりです。

項目	審査する金融機関の割合
完済時年齢	98.7％
健康状態	97.9％
借り入れ時年齢	97.2％
担保評価	96.1％
勤続年数	93.2％
連帯保証	93.1％
返済負担率	93.0％
年収	92.9％
金融機関の営業エリア	90.7％

表は、9割以上の金融機関が審査する項目をピックアップしています。この他の主な項目は、雇用形態が71.6％、債務の状況や返済履歴が65.1％、雇用先の規模が21.2％です。

こちらでは4つの審査項目から、住宅ローンが通らない理由について詳しく解説します。

1. 借り入れ時・完済時の年齢が高い
2. 健康状態に問題がある
3. 勤続年数が短い・年収が低い
4. 返済負担率が基準より高い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 借り入れ時・完済時の年齢が高い

多くの金融機関では、借り入れ時の年齢を20〜70歳、完済時の年齢を80歳に設定しています。

住宅ローンの借り入れ期間は、一般的に最長35年です。そのため、35年ローンを組む際には、44歳が上限になります。

2. 健康状態に問題がある

健康状態に問題があると、団体信用生命保険に加入できません。団体信用生命保険とは、住宅ローンの名義人が死亡した場合に、ローン残高を相殺できる保険です。

加入時には、健康状態について主に以下の3項目の告知が必要です。

• 最近3ヶ月以内に医師の治療や投薬を受けたか
• 過去3年以内に病気で手術を受けた、または2週間以上医師の治療や投薬を受けたか
• 手足の欠損や障害、背骨・視力・聴力への障害があるか

健康状態に問題がある場合、返済が滞るリスクがあるためローンが組めなくなるのです。

3. 勤続年数が短い・年収が低い

年収基準は、一般的に300万円以上といわれています。ただし、借り入れ可能額は年収の5～7倍であるため、年収300万円の場合は1,500～2,100万円が上限です。

4. 返済負担率が基準より高い

返済負担率は、一般的に30～35％です。フラット35の場合、年収400万円未満の基準は30％以下、400万円以上では35％以下と定められています。

住宅ローン選びに役立つ「モゲチェック」では、借り入れ可能額シミュレーションができます。一度自身が組める住宅ローンの限度額を調べてみると良いでしょう。

家が欲しいけどローンが組めないときの解決策3選

住宅ローンの審査を受けたけれど通らなかった方は、以下の3つの方法を試してみてください。

1. 金融機関を変更する
2. 担保や保証人を追加する
3. 借り入れ額を減らす

一つひとつ見ていきましょう。

1. 金融機関を変更する

同じ条件であっても、金融機関を変えると審査に通ることがあります。

たとえば、地元への融資に積極的な地方銀行や信用金庫なども選択肢に入れると良いでしょう。

2. 担保や保証人を追加する

住宅ローンの審査では96.1％の金融機関が、担保評価を行っています。担保や保証人を追加することで、審査をパスできる可能性があります。

3. 借り入れ額を減らす

自身の収入面に問題がある場合は、そもそも返済計画に無理があったと考えるべきです。

家が欲しいけど50歳を超えている場合の対処方法3選

家の老朽化や家族構成の変化などから、50歳を超えて住宅の購入を考えている方は多いのではないでしょうか。

1. 定年退職時に完済できる金額を借りる
2. リバースモーゲージ型住宅ローンを活用する
3. 親子リレーローンで返済する

50歳を超えてから住宅ローンを組むことは、完済年齢が高くなるため簡単ではありません。ぜひこちらで紹介する方法を検討してみてください。

1. 定年退職時に完済できる金額を借りる

多くの金融機関では、住宅ローンの完済年齢は80歳です。基本的には、80歳までに完済できる返済計画でローンを組む必要があります。

また、50歳を超えてからは繰り上げ返済できる可能性が低いため、定年退職までに支払いが終わる金額で借り入れをしましょう。

2. リバースモーゲージ型住宅ローンを活用する

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、毎月利息だけを支払い、名義人が死亡した後に自宅を売却して元本を完済する方法です。

リバースモーゲージ型住宅ローンを利用できる年齢は金融機関によって異なりますが、50〜60歳程度が一般的です。

また変動金利での契約になるため、毎月の支払額が変動する点がデメリットです。

3. 親子リレーローンで返済する

子どもが同居する場合は、親子2代で返済する計画を立てる方法があります。

たとえば、65歳までは自身が支払いを行い、それ以降の返済は子どもが引き継ぐ形で返済計画を立てます。

家が欲しいと思ったら希望条件や資金計画を検討しましょう

新築で家を建てる場合には、資金計画や家の設計など検討しなければならないことが多くあります。

現実的には、ハウスメーカーの営業担当の方からアドバイスを受けながら、家づくりを進めることになります。しかし、まずどのハウスメーカーに相談すれば良いかわからない方が大半でしょう。

家づくりの相談は、まず「すーさんの、相談窓口」にお問い合わせください。

まだ家づくりの知識が何もない方でも、お気軽にご相談ください。