【理想の家を】中古マンションは買うなと言われる3つの理由！購入するメリットや向いている人の特徴を紹介

「中古マンションは買うなと聞いたことがあるけど本当？」
「中古マンションは買わない方がいい？新築マンションのほうがいいの？」
「買うときのポイントを知りたい！」

中古マンションは築年数を重ねているため、新築マンションに比べて物件価格を抑えやすいメリットがあります。とはいえ「中古マンションは買うな」と耳にし、悩む方は多いのではないでしょうか。

この記事では、大手ハウスメーカーで15年にわたり住宅を販売してきたプロが、以下の内容を解説します。

• 中古マンションは買うなと言われる理由
• 中古マンションのメリット
• 購入が向いている人の特徴
• 購入する際の注意点
• 築年数別の特徴
• 税制優遇措置

中古マンション購入を成功させるためには、デメリットを知り、ポイントを押さえておくことが大切です。納得のいく中古マンションを購入し自分らしい生活を実現したい方は、ぜひ最後までお読みください！

中古マンションは買うなと言われる5つの理由

中古マンションは買うなと言われる理由は、主に以下の5つです。

1. 追加費用がかかる場合がある
2. 修繕積立金が上がる可能性がある
3. 老朽化が確認しにくい
4. 自由にリノベーションできるとは限らない
5. 希望する時期に入居できない可能性がある

1. 追加費用がかかる場合がある

費用を抑えるために中古マンションを購入したにもかかわらず、想定以上にリフォームに費用がかかるケースがあります。

また、内装へのこだわりが強い場合も、費用をかけすぎてしまう傾向にあります。カタログで内装用のパーツを選んでいると、思いのほか費用がかかってしまうケースは少なくありません。

2. 修繕積立金が上がる可能性がある

修繕積立金とは、マンションの共用部分の管理、修繕のために区分所有者から管理組合が徴収するお金のことです。修繕積立金や管理費は、マンションの維持管理に必要とされます。

また、入居後に修繕積立金が上がる可能性があるので、注意が必要です。場合によっては資金が足りず、大規模修繕工事が行えないといった問題が発生するリスクもあるでしょう。

3. 老朽化が確認しにくい

中古マンションは築年数を重ねているため、設備の老朽化が免れません。

専有部分以外の共用部分には、以下のような箇所が挙げられます。

• 共用玄関
• 廊下
• 階段
• 天井
• 駐車場
• 外壁
• エレベーター　など

排水管や電気周りなど、目に見えない部分の老朽化は、さらに確認しにくくなります。購入後、修理が必要になった場合、パーツが製造中止となっており対応できないといったリスクも考えられるでしょう。

4. 自由にリノベーションできるとは限らない

しかし、中古マンションは「構造上の問題」や「管理規約」によって、リノベーションの制限を受ける可能性が高いです。

例えば、壁を抜いて広い部屋を作りたいと考えていても、柱だけでなく、壁の撤去も難しい場合があります。

窓やドア、水回りの配管などは共用部分であるため、リノベーションはできません。リノベーションについては管理規約を確認して、管理会社と相談の上進める必要があります。

5. 希望する時期に入居できない可能性がある

中古マンションを購入する場合は、入居時期にも注意が必要です。中古マンションをリノベーションして使う場合には、引き渡し後でなければ工事に着手できないためです。

特に引っ越し日まで期間が少ない場合には、引き渡し後すぐに入居できる新築マンションの方が適している場合があります。

中古マンションを購入する6つのメリット

中古マンションを購入するメリットは、主に以下6つです。

1. 物価価格を抑えられる
2. こだわりの内装を叶えやすい
3. 希望の立地で見つけやすい
4. 住環境を確認できる
5. 資産価値が下がりにくい
6. 住環境を事前に確認できる

詳しく解説します。

1. 物件価格を抑えられる

中古マンションは築年数が経過しているため、新築当時より価格が下がっています。そのため、新築マンションに比べ、物件価格が抑えられるでしょう。

とはいえ、リフォームやリノベーションで追加費用がかかりすぎたり、新築より物件価格が高騰したりするケースもゼロではありません。

中古マンションの平均購入価格は関連記事「【徹底比較】持ち家を買うならマンションと一戸建てどっち？価格・住みやすさ・選び方を解説」で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください！

2. こだわりの内装を叶えやすい

中古マンションは、管理規約の制限内で管理組合の承諾があれば、リノベーションが可能です。

そのため「こだわりの内装がある」「オシャレにリノベーションしたい」という方にとって、費用を抑えつつ理想を叶えやすいでしょう。

大規模リフォーム・リノベーションを前提として中古マンションの購入を検討している場合、事前に確認しておくと良いでしょう。

希望の間取りを決めるためには「タウンライフ」を活用するのもおすすめです。希望に基づいた間取りプランを作成してくれるだけでなく、多くの種類から比較検討して納得できるプランを提案してもらえます。

3. 希望の立地で見つけやすい

中古マンションは、利便性の良い立地に建てられたものが多いため、希望の立地で見つけやすいのもメリットのひとつです。

利便性が良い立地の特徴は、以下のとおりです。

• 交通アクセスが良い
• 治安が良い
• 生活しやすい
• 日当たりや風通しが良い
• 騒音や振動が少ない
• 自然環境に恵まれている　など

どのような立地が利便性が高いのかを、よく検討してから探すと効率的です。

4. 住環境を確認できる

中古マンションは、購入する前に周辺の環境を確認できるのもメリットだといえるでしょう。

たとえば、子育てを機に中古マンションの購入を検討している場合、徒歩圏内にスーパーや公園があるか、成長した後に通える小・中学校はあるかなどをチェックできます。

中古マンションの購入を検討している場合、事前に不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

5. 資産価値が下がりにくい

中古マンションは、立地や築年数によっては資産価値が下がりにくいといえます。

住み替えを検討しているのであれば、できる限り資産価値を維持しやすい物件を選ぶのがおすすめです。

今後、資産価値が上がりそうな土地で中古マンションを買っておけば、将来的に賃貸に出したり売却したりする際、収益化しやすくなるでしょう。

資産価値が下がりにくい土地探しや、予算に応じた中古マンションを見つけたい方は「すーさんの相談窓口」の無料相談を活用するのがおすすめです。

中古マンション選びのアドバイスも受けられるので、お気軽にご相談ください！

6. 住環境を事前に確認できる

中古マンションでは、事前に他の居住者の様子や住みやすさを確認できます。

また、購入する部屋の所有者から、マンションの雰囲気だけでなく、暮らしやすさなどを教えてもらえることもあるでしょう。

新築マンションの場合、他の居住者がどのような人になるか、入居するまでわかりません。中古マンションでは既に建物があり、居住者がいるため、事前に住環境に関する情報を仕入れられることは大きなメリットと言えます。

中古マンションの購入が向いている人の特徴3選

中古マンションの購入が向いている人の特徴は、以下の3つです。

1. 購入費用を抑えたい人
2. 希望の立地条件がある人
3. 内装にこだわりたい人

それぞれ詳しく解説します。

1. 購入費用を抑えたい人

マンション自体の購入費用を抑えたい人にとって、中古マンションはおすすめです。

「リノベーションを前提にしているのでマンション自体の購入費用を抑えたい」「予算が限られているのでなるべく物件価格を抑えたい」という方に向いています。

2. 希望の立地条件がある人

「親の近くに住みたい」「子育てに適した場所に住みたい」など、希望の立地条件がある方に中古マンションはおすすめです。

都心で人気の駅付近や、周辺環境が良い場所に住みたい方は、選択肢が広がりやすくなります。

3. 内装にこだわりたい人

リノベーションで自分好みの間取りにしたい方や、内装にこだわりたい方に中古マンションはおすすめです。

マンションの管理規約による制限はありますが、中古マンションは自由度が高いといえるでしょう。

中古マンションを購入する際の8つのポイント

1. 耐震基準に適合しているか
2. 共用部分の老朽化はないか
3. 専有部分や専用使用部分の状況はどうか
4. 大規模修繕は行われているか
5. 総戸数
6. 管理規約に納得できるか
7. 信頼できる仲介会社か
8. 資金計画にムリはないか

それぞれ解説します。

1. 耐震基準に適合しているか

中古マンションを購入するにあたって、建築後の経過年数や新耐震基準（1981年6月施行）に適合している建物かどうか確認を行うことが大切です。

耐震基準とは、建物の構造物が一定の耐震性能を持っていることを保証し、建築を許可する基準のことです。

	施工時期	特徴
旧耐震基準	1981年5月31日以前	震度5強程度で倒壊しない耐震性能
新耐震基準	1981年6月1日以降	震度6〜7強程度で倒壊しない耐震性能

1981年5月31日以前に新築工事に着手した建物は、耐震性能が十分でない可能性があります。

2. 共用部分の老朽化はないか

中古マンションを購入する際、共用部分の老朽化を確認することも大切です。

共用部分には、以下のようなものが挙げられます。

• 外壁
• 共用玄関
• 廊下
• 階段
• エレベーター
• メールボックス
• 駐車場
• 屋上
• ゴミ置き場

共用部分の老朽化が進んでいると、修繕費用がかかることがあります。

3. 専有部分や専用使用部分の状況はどうか

中古マンションを購入する際、専有部分・専用使用部分の老朽化や状況を確認することも重要です。

• 天井・壁
• 床
• 収納部分
• 窓や網戸
• 水回り
• 設備
• その他室内状況
• バルコニー
• 駐車場・駐輪場

他にも、床の傾き・カーテンレールの状況・テレビやインターネット配線状況・エアコンの屋外機設置場所なども確認しておくと安心です。

4. 大規模修繕は行われているか

これまで大規模修繕工事が行われているか、長期修繕計画が立てられているかを確認することは、中古マンションを購入するうえで重要なポイントです。

大規模修繕工事の周期は、建物の劣化具合や構造・立地条件・日常的な管理状況により異なりますが、一般的に「12年に1度」とされています。

仲介会社の担当者に依頼し、修繕履歴や長期修繕計画が管理されているか確認しておきましょう。あわせて、修繕積立金の残高も確認してもらうと安心です。

5. 総戸数

マンションの総戸数が少ないと、管理費や修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。例えば、修繕費に1,000万円必要な場合、総戸数100戸のマンションであれば一人当たり10万円ですが、10戸であれば100万円かかります。

修繕積立金が不足すると、適正な修繕がされないなど管理不全に陥ってしまいます。中古マンションを選ぶ際には、何戸で建物全体を維持・管理しなければならないかという点を確認しておきましょう。

6. 管理規約に納得できるか

管理規約に制限がある場合、こだわりのリフォームができない可能性があります。管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」をもとに作成されます。

最低限確認しておきたい内容は、以下のとおりです。

• 専有・共用部分に係るもの
• 修繕積立金・管理費に係るもの
• 管理組合に係るもの
• 禁止事項

7. 信頼できる仲介会社か

中古マンションを購入してから後悔しないためにも、信頼できる仲介会社を選ぶことが大切です。物件のメリットだけでなく、デメリットもきちんと説明してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

8. 資金計画にムリはないか

中古マンションを購入する際、必要な資金をどこから調達し、どう返済していくかまとめた「資金計画」にムリがないか確認することも大切です。

購入したい物件が見つかった場合、資金計画があいまいだと必要資金の調達ができなかったり、返済に苦労したりするリスクがあります。

なお、資金計画の立案には「モゲチェック」を活用するのがおすすめです。状況に適した住宅ローンをネット上で提案してくれるだけでなく、必要に応じてアドバイスがもらえます！

中古マンションの築年数別の特徴

中古マンションは、築年数によって設備や価格が大きく変わります。こちらでは、築年数別に中古マンションの特徴を解説します。

1. 築50年
2. 築40年
3. 築30年
4. 築20年
5. 築10年

1. 築50年

築50年は、1970年代前半に建てられた中古マンションです。1970年代前半は「住宅が足りない」と言われていた時代であるため、郊外に大型の団地が次々と建てられました。東京で言えば、多摩ニュータウンの開発が始まった時期が1965年です。

1970年代に建てられたマンションは、質よりも量を重視されました。そのため、現在の基準から見ると質が大きく下がります。

また、耐震基準が変わった1981年以前に建てられているため、耐震性が低い設計となっています。築50年の中古マンションは、長く住むことを考えるとおすすめできません。

2. 築40年

築40年程度の中古マンションが建てられた1980年半ばは、量から質に転換され始めた時期です。給排水設備などの機能も、以前と比べれば高いため、大きな不便を感じることは少ないと言えます。

また、1981年以降の中古マンションは、新耐震基準に代わっているため、耐震性能に関する心配はありません。

3. 築30年

築30年程度の中古マンションが建てられた時期は、1990年半ばです。1986年頃から始まる「バブル景気」が終わったタイミングと重なり、土地や建物が安く購入できた時期です。

そのため、築30年程度のマンションは、利便性が高く、床面面積が広い物件が数多くあります。また、オートロックや床暖房などの設備も整ってきた時期でもあります。

4. 築20年

築20年になると、時代は2000年代です。1999年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が整備され、住宅性能表示も義務付けられるなど、住宅購入者を保護するための仕組みができあがりました。

また、2000年代はセキュリティがより強化され、エントランスにもオートロックが設置される「ダブルオートロック」や「防犯カメラ」などが多くのマンションで整備されています。

2000年代は高齢者への対応も強化され、スロープの整備や段差の解消など、バリアフリー設計になっているマンションが数多くあります。

5. 築10年

2010年以降は大規模開発できる土地が少なくなってきたことから、タワーマンションなどの高層の建物が多くなってきました。

一方で、設備の充実や物価高騰の影響からマンションの価格は高くなっています。中古マンションとは言え、築10年程度の物件では、新築を買うことと大きな差がない場合が多いでしょう。

中古マンションを買うのにおすすめの時期

中古マンションが最も多く市場に出る時期は、1～3月です。転勤などの節目になる年度末の購入需要に合わせて、所有者が販売するためです。

一方で中古マンション販売の閑散期は、7・8・12月と言われています。この時期は夏休みやお正月などのイベントが多く、マンションを探す人が少ないためです。

閑散期は不動産会社や所有者も中古マンションを販売したいため、値引き交渉が有利になるなる場合があります。

中古マンションを購入する際の税制優遇措置

中古マンションを購入する際には、以下の2つの税制優遇措置を活用できます。

1. 住宅ローン控除
2. 固定資産税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7%をその年の所得（課税標準額）から引いて、所得税額を減らせる制度です。

例えば、住宅ローン残高が3,000万円の場合の控除額は「3,000万円×0.7%＝21万円」です。翌年以降も10年間、その年の住宅ローンの残高に対して控除を活用できます。

ただし、住宅ローン控除を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

自身の場合に住宅ローン控除を活用できるか確認してみてください。

2. 固定資産税

一般的な不動産に対しては「固定資産税評価額×標準税率1.4％」の固定資産税がかかります。しかし、居住用の土地や建物に対しては軽減措置が用意されています。

中古マンションの場合、建物への軽減措置はありませんが、土地は住宅用地の広さに応じて以下のとおり軽減措置が用意されているので活用可能です。

• 200㎡以下の部分：固定資産税評価額が1/6に減額
• 200㎡を超える部分：固定資産税評価額が1/3に減額

例えば自身が専有する部分の土地が100㎡あり、固定資産税評価額が1,000万円であった場合、固定資産税額は「1,000万円×1/6×1.4%=約2万3千円」となります。

中古マンションを買うなは気にする必要なし！ポイントを押さえて購入を検討しよう

中古マンションを買うなと言われる理由には、想定以上にリフォーム代といった追加費用がかかったり、老朽化により修繕積立金が上がったりすることが考えられます。

中古マンションを購入する際、事前にポイントを押さえておくことが大切です。後悔しないために、信頼できる仲介会社を選ぶことも有効でしょう。

相談は無料なので、中古マンション購入を成功させたい方はぜひお気軽にお問い合わせください。