【見極めよう】買ってはいけない中古住宅の特徴13選！住宅のプロが対策方法も伝授

「中古住宅は買わないほうが良いのか？」
「多少問題があってもリフォームをすればいいんじゃないの？」
「買ってはいけない中古住宅を見分けられるようになりたい！」

新築住宅と比べて、価格の手頃さから中古住宅を選ぶ方もいるでしょう。

しかし、買ってはいけない中古住宅を購入してしまい後悔する方もいるので、見分ける力を身につける必要があります。

この記事では、大手ハウスメーカーで15年間の営業を務めた経験のある筆者が、以下の内容を解説します。

• 構造・土地別に買ってはいけない中古住宅の特徴
• 購入が狙い目な築年数
• 中古住宅選びに失敗しないための対策方法

購入した住宅で後悔したくない方は、ぜひ最後までお読みください！

【構造編】買ってはいけない中古住宅の特徴7選

見えない内部の状態や詳しいことは素人には判断できないため、プロに任せることになります。

しかし、すべての購入の候補物件を依頼していたら費用も時間もかかってしまうので、以下の項目をもとに最低限は自分たちで判断できるようにしましょう。

1. 地盤沈下が原因で傾いている
2. メンテナンスが行き届いていない
3. 建築基準法に反している
4. 旧耐震基準であり耐震補強ができない
5. シロアリ被害や雨漏りの形跡がある
6. 心理的瑕疵がある
7. 騒音や臭いが気になる

それぞれ詳しく解説していきます。

1. 地盤沈下が原因で傾いている

家が傾いている原因が地盤のズレや建物の経年劣化などであれば、リフォームで対処可能です。

しかし、地盤沈下によるものであればリフォームしても再度傾く可能性があり、買ってはいけない中古住宅と言えます。

傾いているかどうかは、単純に室内を歩き回るだけでもわかります。また、窓やドアがスムーズに開閉できない場合も傾いている可能性があるでしょう。

2. メンテナンスが行き届いていない

長い間十分なメンテナンスが行われていない住宅の場合、その分リフォーム費用が高くなります。

外壁や屋根など外から見える部分がメンテナンスされていないように見える場合は、調査を依頼するまでもなく、買ってはいけない中古住宅と言えるでしょう。

外壁にひびが入って長い期間放置されていたなら、そこから雨水が染み込み基礎部分の修繕が必要になる場合があるためです。

3. 建築基準法に反している

具体的には、自治体ごとに決められている「建ぺい率」や「容積率」です。

建築基準法に違反していると、建築確認をしない程度のリフォームしかできないため、施工に制限がある中で行うことになります。

建て直しが必要になるようでは、中古住宅を購入する意味がありません。

4. 旧耐震基準であり耐震補強ができない

1981年6月に耐震基準が大改正されたため、それまでに建てられた住宅は旧耐震基準で、震度6以上の地震で倒壊する危険性があります。

さらに、旧耐震基準で建てられ耐震補強ができない住宅は、通常より手間や時間、費用がかかるケースがあります。

範囲が広く大規模になってしまうこともあれば、リフォーム費用も高額となるため買ってはいけない住宅と言えます。

5. シロアリ被害や雨漏りの形跡がある

シロアリ被害や雨漏りの形跡が一部であれば、補修することで解決できる場合もあります。しかし、広範囲に被害が及んでいる場合は買ってはいけない中古住宅となるでしょう。

6. 心理的瑕疵がある

家としては問題なく住めますが、心理的に住みたくないと感じる物件でないか確認しておくと安心です。たとえば、以下のような中古住宅は買ってはいけないと言えるでしょう。

• 自殺
• 他殺
• 事故死

事故物件は、周辺の価格相場より低い値段設定になっているケースが多いです。「告知事項あり」と物件情報に記載されている時は、不動産会社に必ず理由を確認してください。

また、心理的瑕疵の告知義務は事故物件にのみ生じるため、以下のケースは告知されません。

• 孤独死があった
• 近くに指定暴力団の事務所がある
• 家のそばに墓地がある

気になる物件が見つかったら、周辺の状況を自分で確かめましょう。

7. 騒音や臭いが気になる

周辺での騒音や悪臭は生活に支障がでるため、生活環境に問題のある物件は買ってはいけません。近年、多くの人が生活環境で悩みを抱えています。

環境省の調査による、全国での騒音と悪臭の相談件数は以下の通りです。

相談件数	概要
騒音　19,700件	・建設作業 ・工場 ・営業 ・自動車など
悪臭　12,950件	・野外焼却 ・工場 ・サービス業 ・畜産業など

また、騒音や悪臭は、生活するうえで以下のような悪影響を与えます。

• 聴力障害や睡眠妨害などの生理的影響
• ストレスを感じる心理的影響
• 仕事や勉強・集まりなどの活動妨害
• 大気汚染や資産価値の低下などの社会的影響

隣家が近く日当たりや風通しが悪い物件は、湿気が溜まりカビなどが発生します。身体への悪影響や家電や衣類などが被害に合うため、おすすめできない物件です。

参照：環境省｜悪臭による環境調査｜騒音による環境調査

【土地編】買ってはいけない中古住宅の特徴6選

買ってはいけない中古住宅について、土地の特徴で以下のような部分はリフォームでは対処できないため気を付けましょう。

1. 災害リスクが高い
2. 利便性が悪い
3. 隣家や道路との境界線が曖昧になっている
4. 水はけが悪い
5. 周囲に管理されていない空き家が多い
6. 接道義務を満たしていない

順番に見ていきましょう。

なお、土地購入でありがちな後悔については関連記事「【これだけは見て】土地購入でよくある10個の後悔！対策方法や探し方を紹介」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！

1. 災害リスクが高い

災害による被害が発生しない土地はなくとも、水害や土砂災害が発生しやすい土地はあります。

事前にどのような被害が出やすい土地なのかわかっていれば、火災保険への加入で対策できます。

災害対策はどの地域に住んでいても欠かせませんが、水害や土砂災害が発生しやすい土地を選ぶほどの価値があるかをしっかりと見極める必要があります。

2. 利便性が悪い

住み始めてから最寄りの駅や日用品、食料品を取り扱っている施設まで遠く、人によっては車がないと生活ができない土地だと知って後悔することも。

現時点では医療機関までの距離を気にしなくても、子どもができたり両親と同居を始めたりすれば不便に感じるようになるでしょう。

3. 隣家や道路との境界線が曖昧になっている

土地が四角形に区切られていれば、あまり問題はありませんが、境界が曖昧もしくは複雑でわかりにくい場合は、隣家とのトラブルの原因となることがあります。

住み始めた時点で隣家がいなくても、途中から引っ越してきてトラブルに発展することもあるため、買ってはいけない中古住宅です。

また、都市計画区域と準都市計画区域内だと、接道義務により現在建っている住宅を取り壊した場合、新たに住宅を建てられない再建築不可物件となっていることもあるため、道路との境界も重要です。

4. 水はけが悪い

水はけが悪いことがわかっていれば、リフォームで対策できます。

しかし、他の土地に比べて建物が傷みやすいため、長期的に見るとメンテナンス費用が多く必要になる可能性があり、中古住宅を安く買いたいなら向いていないでしょう。

5. 周囲に管理されていない空き家が多い

長期間放置されている空き家が周辺に多い理由は、建物そのものではなく地域に問題があるかもしれません。

また地域によっては、これから改善されていく可能性もありますが、すでに空き家が多くなるほど明確な対処ができていない土地だという場合も。

内覧で行く程度では土地の判断は難しいので、周辺の人に話を聞いたりすることも有効ですが、プロに相談すれば土地の探し方から相談に乗ってくれます。

6. 接道義務を満たしていない

不動産物件は、接道義務を満たすことが法律で定められています。接道義務とは、建築基準法で定められている敷地と道路の規定です。

建築基準法で緊急車両の通行や災害時の避難路の確保のため、敷地が道路に2m以上接していなければなりません。今ある建物は大丈夫ですが、義務を満たしていない場合は増改築や建替えができないです。

もし、増改築や建替え工事をする方法は以下の通りです。

• 自分で道路を作る
• 建替え時時に建物を後退させて道路空間を4m作る
• 通路に接する権利者に同意を得る

増改築や建替えもできますが、想定外の出費が増える可能性が高いので違う物件を探しましょう。

参照：建築基準法

中古住宅は築年数も確認すべき！狙い目を年数別に解説

中古住宅の購入で狙い目の築年数は、以下の2つです。

1. 築15年前後の物件
2. 築25年以上の物件

順番に見ていきましょう。

1. 築15年前後の物件

築15年を過ぎた中古住宅は設備の不具合が出始めるため、価格が下がります。住宅は築10～15年で売却する傾向にあり、供給量が増えるので掘り出し物が見つかるかもしれません。

築15年前後であれば現行の耐震基準に適応した建物で、設備もまだまだ使える状態です。木造住宅の延べ床面積30坪で、リフォーム時期と費用の目安は以下の通りです。

種類	時期	費用の目安
外壁塗装	15～20年	80～120万円
シーリング打ち替え （外壁材のつなぎ目）	10~15年	10～20万円
屋根塗装	15～20年	20～40万円
クロス張替え	10～15年	10～50万円
システムキッチン	15～20年	50～150万円
ユニットバス	15～20年	50～100万円

物件購入から入居までの費用を抑えられます。また、住宅の品質を確保する目的で作られた法律「品確法」にも対応しています。

2.築25年以上の物件

費用を安く抑えたいなら、築25年以上がおすすめです。木造建築は22年で価値がなくなるため、格安物件が見つかるでしょう。新耐震基準に適合している住宅であれば、住宅ローン控除も適用されます。

住宅ローン控除は、ローン残高（上限2,000万円）の0.7％が所得税及び住民税から引かれる制度です。10年間減税が受けられますが、築年数によっては受けられないケースがあります。

また、購入の際は以下に注意してください。

項目	概要
リフォーム業者を探しておく	突然の修繕に対応できるか
修繕履歴を聞く	リフォームが必要であれば計算しやすいため
再建築不可物件ではないか	建て替えができないため

構造部分がしっかりしていれば、故障した設備のリフォームで購入費用を大幅に抑えられるかもしれません。

参照：国税庁｜住宅借入金等特別控除

買ってはいけない中古住宅を購入しないための4つの対策

これから建てる注文住宅とは異なり、中古住宅はすでに建っている住宅を選ぶことになります。

一つひとつじっくりと精査するよりも、少しでも多くの物件を見るため短時間で回れるようにしたほうが良いでしょう。

1. チェックリストを作る
2. 中古住宅の取り扱いが得意な業者や担当者を選ぶ
3. ホームインスペクションを実施する
4. 売却理由を確認しておく

それでは、一つひとつ見ていきましょう。

1. チェックリストを作る

中古住宅を見極めるには、良い部分を見つけるのではなく、買ってはいけないと判断できる悪い部分がどれだけあるかを見つけることが重要です。

買ってはいけない中古住宅の構造や土地の特徴をもとに、実際に見て判断できるようにチェックリストを作ると良いでしょう。

LIFULL HOME’Sに資料を請求するともらえる「家づくりノート」に内覧時のチェックシートが含まれているため、住宅購入について検討しているならぜひ取り寄せてみてください！業者の情報収集もできるため、おすすめです。

2. 中古住宅の取り扱いが得意な業者や担当者を選ぶ

不動産業者が持っている中古住宅の物件をすべて内覧していたら、時間がいくらあっても終わらないため業者選びは重要です。

不動産業者で違和感を覚えたら、ほかの会社で物件探しをするのがおすすめです。

3. ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、シロアリ被害や雨漏り、建物の傾きなどの劣化状況を、建物に精通した専門家が診断するサービスです。

ホームインスペクションは必要ないという業者もいますが、間違いです。業者にとって都合が悪くなることが多いため必要ないといっていることが多いため、中古住宅の購入を検討しているなら実施することをおすすめします。

ホームインスペクションの重要性は、関連記事「【プロが断言】ホームインスペクションは必要ないは信じるな！やるべき理由や申し込むタイミングを解説」で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！

4. 売却理由を確認しておく

中古住宅を購入する前に、必ず売却理由を聞きましょう。明確な売却理由がない時は、心理的瑕疵や周辺環境に問題があるケースが多いため注意が必要です。

購入してから瑕疵が見つかっても、簡単に引越しはできません。住みづらく売却しづらい物件は、購入しないように注意してください。

買ってはいけない中古住宅の特徴を見極めよう

買ってはいけない中古住宅はあります。しかし、中古住宅だから買ってはいけないというわけではありません。

建物や土地に問題があったから前の所有者が手放した可能性があるので、その問題を見つけることが大切です。

しかし、住宅の知識があっても主観的な視点では限界があります。必要になるのは客観的な判断で、適宜プロに頼ることが後悔を避けるために欠かせないでしょう。

どんな些細な悩みでも無料で回答しますので、以下からお気軽にご連絡ください！